Update on 2-5-2022: 根据德州通过的新发法律条文，从2022年1月1日开始， 无论哪一天购房，只要在购房一年内的任何一天申请，符合条件者都可以从购房当天开始享受到homestead exemption。 每年1月1日到4月30日，是自住房房产税减免申请的递交时间。如果逾期还没有递交申请，当年的自住房就可能没有税务减免的优惠了；而如果从来都不知道申请，那么每年就要多交数百美元房产税，20年下来也是一笔不菲的开销。这里说20年，是真的有朋友买房20多年了都不知道这项减免，只到机缘巧合找我买了他们来美后的第三个自住房，我告诉他们要申请减税，他们仍然不知所云，我就查看了他们以前的两个自住房税务记录，果然从来没有申请过免税，原因是以前帮他们买房的两个房地产代理都没有提过这事，所以20多年来，他们白白多付了很多房产税。亡羊补牢，我立即帮他们填写了目前自住房的免税申请。 自住房房产税减免是Homestead Tax Exemption, 因为省税是申请Homestead Exemption之后看得见的结果，所以人们通常把申请Homestead Exemption称为自住房房产税减免申请。虽然Homestead Exemption 还涵盖有更多的法律意义，在此我们主要讨论其对房产税的减免。 首先我们来算算账，看看这个税是怎么省下来的。一般而言，政府每年对房子进行一次估价，然后以这个估价乘以当地的税率征收房产税。而有了Homestead Exemption后，就可对这个政府估价中的25000美元价值的房产免税，假如税率是2%，这个免税额度就是$500/年；如果申请人还是年满65岁的老年人，那么还可有额外一万美元价值的房产免税，仍然以2%税率计算，就是一年省700美元的税。 这是非常直观的税务减免；另一方面，Homestead Exemption可以限制county对房子年度估价的过度增加，估价减少从而也可达到减轻税负的作用，这在达拉斯房价高速增长期间发挥了很大作用。 如果不申请Homestead…
世界500强或者1000强企业总部在一个地区的数量，在一定程度上可以反映该地区的经济实力；世界500强企业总部的数量在该地区的增长，可以作为考量地区经济发展活力的指标之一。2012年，《财富》对世界500强公司总部城市在美国城市的分布统计如下： 2012年美国各城市500强公司数排行 排行 城市 公司数目 1 纽约 42 2 休斯顿 23 3 亚特兰大 10 4 达拉斯 9 5 明尼亚波利斯 9…
《昨天今天明天》是令人捧腹的经典，非常佩服这些搞表演艺术的，在”黑土“和”白云“上下嘴唇一张一合之间，就能成就辉煌。我们现在谈昨天今天明天，不是要东施效颦表演小品或相声，说学逗唱不是那块料，我们就稍微探讨一下大家都比较关心的达拉斯房地产市场。 1， 昨天： 过去8年，达拉斯的房价一直涨涨停停，房地产市场总体向上如同芝麻开花，呈现出量价齐升的局面： 每涨一年，就有很多人跟我讨论：现在买房子是不是好时机？同样的问题讨论了至少四五年，主要是担心买在了房价的高位。如果买房后房市继续涨，那无疑是一笔好的投资；但如果刚买房后房价掉头朝下，那是大家都不愿意看到的情景。正由于房价一直在这样涨，有一些收入好信用好的人觉得房子价格涨得太多，选择租房观望，这一租就是好几年；而其中印象比较深刻的是一个Realtor，在2014年来租我挂牌出租的房子，告诉我因为房价涨了，房屋销售行情很好，他就把自住房卖了，决定等市场回调了再买回来。很遗憾这个房地产代理错过了达拉斯房地产升值的黄金时期。 2，今天： 2018年利率快速上升，对房地产市场的影响比较大，房市没有以前火爆了，但是一个好房子上市的话，当时还是可能有两三个offers。2019年利率连续下调之后，达拉斯的房市比2018明显活跃了一些。 今年冬天的利率跟去年同期相比下降了有1%还多，如果是贷款50万在今冬买一个房子的话，跟去年同期买房相比每年可以节省利息5000美元，这样每个月少付400多美元，对于中产阶级来说还是有一些意义的。那么现在具体的房地产市场情况是怎样的呢？从我个人帮大家在今年冬天买房的经验来看，上市的房屋比夏天是少一些，但是总是能找到一个理想的房屋，一般新建房屋可以谈价10-15%左右，二手房屋的砍价有的也多达几万美元，买家对挑选到的房屋都很喜欢，对房屋成交价格也很满意。 3， 明天：房地产市场的发展受到很多因素的影响，除了前面提到的利率，还跟供求，人口，区域经济，宏观经济等密切相关。经济学家们已经下调了2020美国和德州的GDP增长预期，尽管德州经济发展仍然不错，人口净流入也仍然呈正增长，但人口增长的比例没有2015年以前高了，经济增长也在减速，这些因素的存在必然制约持续快速的房价增长。 那么如果金融危机发生，房价是否会大崩盘？我们看看德州过去30年房价的发展史，大崩盘在德州并没有发生。所以，2020年达拉斯房地产市场有很大概率会回归到理性的发展阶段，如果有刚需就可以考虑买自住房，如果有闲钱就可以考虑优化投资。
房地产经纪人是Real Estate Broker，日常生活中Real Estate Sales Agent, SalesPerson, Realtor 或者Property Manager 等也都被称为房地产经纪人，经常互相替换，但它们到底有无区别呢？ 首先，我们看看美国和德州地产经纪人协会（Realtor Association)的人员组成结构图： 对比两个图表我们看到几个共同点: 一，REALTOR是取得了从业许可证的人员（有license)； 二，按照不同的许可证，REALTOR主要由四类人组成， 这些不同类别的人都可以声称自己是REALTOR。 我们在此具体了解一下Realtor 的四种组成以及日常房地产经纪人的各种类： 1.…
10月19号星期六，秋高气爽，达拉斯Coppell市(科佩尔)在习习凉风中举办了一场热火朝天的Kaleidoscope活动以庆祝Coppell多元的文化和艺术。数千居民聚集在Andrew brown公园大草坪新搭建的大舞台前，孩子们则随着舞台上的音乐和演员一起舞动。台上或是印度大姑娘多姿的Tejas Dance，或是中华小伙子矫健的狮子舞，也有震撼的非洲drum鼓点声中奔放的疾歌劲舞等表演。现场气氛祥和热烈，庆祝活动在最后被夜空中绚丽多彩的焰火推向高潮。 在狂欢的人群中，已经很少有人知道，80多年以前的1930s，Coppell的人口只有419人左右；63年之前（1956年），大部分房屋都是木头房，整个科佩尔仅有3幢砖头造的民住房。而今天的科佩尔常驻居民有四万多人，现代建筑几乎占据了整个城市的全部土地。在其短短的历史期间，科佩尔完成了从小农业社区到现代工业城市的转变。 作为一名在Coppell生活多年的专业房地产经纪人，我对科佩尔的历史和发展一直都有浓厚的兴趣。Coppell(科佩尔)的名称来源于铁路投资人Goerge Coppell, 他投资修建了一条经过该地区的铁路，由于铁路是当时最先进的交通工具，居民们为了纪念他的贡献就以他的名字命名了这个地方，一直延用至今。科佩尔居民最初聚集地被称为”Old Town Coppell”， 它以小镇的感觉而出名。直到1955年Coppell正式成为“市”的建制，1959年有市属的独立学区，1967年建立了第二所学校用来分担老学校7-12年级的学生。从此以后，科佩尔进入了快速的发展期。 五十年的时间科佩尔市逐渐建立了另外17所公立学校，今年夏天新小学 Canyon Ranch Elementary 也投入了使用。可以看见的是，人口在不断流入，学校在不断增加，而政策也在相应改变以满足需求，比如说今年三月份为了平衡各个学校的入学学生人数对每个学校的管辖范围进行了重新划分，而此前为了改变高中拥挤的状况把九年级的学生分流到独立的校园等。2018年，科佩尔有大约12，800学生，平均每个老师负责17.3个学生，其教学质量在德克萨斯州有较好口碑。 Coppell位于Dallas County西北部，面积大约14平方英里。目前有超过44，000居民，来自世界各地。其中38.7%有学士学位，26.3%有研究生以上学历。科佩尔被几条主要的高速公路环绕：比如I.H. 635, I.H. 35…
最近出炉的一份美国普查局报告显示，美国在2015年有37%的家庭没有属于自己的房屋而是租房居住，该报告比较了租房家庭和拥有自住房家庭的资产之后，得出 一个惊人的数据：拥有自住房家庭的净资产的中位数是租房家庭净资产中位数的80倍。拥有自住房家庭净资产的中位数是$221,100， 而租房家庭净资产的中位数是$2,759。 不管是人们在有了钱之后再买房，还是买了房之后更加有钱，买房地主们的净资产和不买房非地主们的净资产在统计学上有显著性的差异。目前的美国总统也是一个腰缠万贯的大地主，其祖父从德国移民到纽约后开始拥有美国的房地产，经历三代人的积累不仅房地产越来越多，而且当上了美国总统。