达拉斯自住房房产税减免的申请Homestead Exemption

Update on 2-5-2022: 根据德州通过的新发法律条文，从2022年1月1日开始， 无论哪一天购房，只要在购房一年内的任何一天申请，符合条件者都可以从购房当天开始享受到homestead exemption。

每年1月1日到4月30日，是自住房房产税减免申请的递交时间。如果逾期还没有递交申请，当年的自住房就可能没有税务减免的优惠了；而如果从来都不知道申请，那么每年就要多交数百美元房产税，20年下来也是一笔不菲的开销。这里说20年，是真的有朋友买房20多年了都不知道这项减免，只到机缘巧合找我买了他们来美后的第三个自住房，我告诉他们要申请减税，他们仍然不知所云，我就查看了他们以前的两个自住房税务记录，果然从来没有申请过免税，原因是以前帮他们买房的两个房地产代理都没有提过这事，所以20多年来，他们白白多付了很多房产税。亡羊补牢，我立即帮他们填写了目前自住房的免税申请。

自住房房产税减免是Homestead Tax Exemption, 因为省税是申请Homestead Exemption之后看得见的结果，所以人们通常把申请Homestead Exemption称为自住房房产税减免申请。虽然Homestead Exemption 还涵盖有更多的法律意义，在此我们主要讨论其对房产税的减免。

首先我们来算算账，看看这个税是怎么省下来的。一般而言，政府每年对房子进行一次估价，然后以这个估价乘以当地的税率征收房产税。而有了Homestead Exemption后，就可对这个政府估价中的25000美元价值的房产免税，假如税率是2%，这个免税额度就是$500/年；如果申请人还是年满65岁的老年人，那么还可有额外一万美元价值的房产免税，仍然以2%税率计算，就是一年省700美元的税。 这是非常直观的税务减免；另一方面，Homestead Exemption可以限制county对房子年度估价的过度增加，估价减少从而也可达到减轻税负的作用，这在达拉斯房价高速增长期间发挥了很大作用。