《昨天今天明天》是令人捧腹的经典，非常佩服这些搞表演艺术的，在”黑土“和”白云“上下嘴唇一张一合之间，就能成就辉煌。我们现在谈昨天今天明天，不是要东施效颦表演小品或相声，说学逗唱不是那块料，我们就稍微探讨一下大家都比较关心的达拉斯房地产市场。
1， 昨天： 过去8年，达拉斯的房价一直涨涨停停，房地产市场总体向上如同芝麻开花，呈现出量价齐升的局面：
每涨一年，就有很多人跟我讨论：现在买房子是不是好时机？同样的问题讨论了至少四五年，主要是担心买在了房价的高位。如果买房后房市继续涨，那无疑是一笔好的投资；但如果刚买房后房价掉头朝下，那是大家都不愿意看到的情景。正由于房价一直在这样涨，有一些收入好信用好的人觉得房子价格涨得太多，选择租房观望，这一租就是好几年；而其中印象比较深刻的是一个Realtor，在2014年来租我挂牌出租的房子，告诉我因为房价涨了，房屋销售行情很好，他就把自住房卖了，决定等市场回调了再买回来。很遗憾这个房地产代理错过了达拉斯房地产升值的黄金时期。
2，今天： 2018年利率快速上升，对房地产市场的影响比较大，房市没有以前火爆了，但是一个好房子上市的话，当时还是可能有两三个offers。2019年利率连续下调之后，达拉斯的房市比2018明显活跃了一些。
今年冬天的利率跟去年同期相比下降了有1%还多，如果是贷款50万在今冬买一个房子的话，跟去年同期买房相比每年可以节省利息5000美元，这样每个月少付400多美元，对于中产阶级来说还是有一些意义的。那么现在具体的房地产市场情况是怎样的呢？从我个人帮大家在今年冬天买房的经验来看，上市的房屋比夏天是少一些，但是总是能找到一个理想的房屋，一般新建房屋可以谈价10-15%左右，二手房屋的砍价有的也多达几万美元，买家对挑选到的房屋都很喜欢，对房屋成交价格也很满意。
3， 明天：房地产市场的发展受到很多因素的影响，除了前面提到的利率，还跟供求，人口，区域经济，宏观经济等密切相关。经济学家们已经下调了2020美国和德州的GDP增长预期，尽管德州经济发展仍然不错，人口净流入也仍然呈正增长，但人口增长的比例没有2015年以前高了，经济增长也在减速，这些因素的存在必然制约持续快速的房价增长。
那么如果金融危机发生，房价是否会大崩盘？我们看看德州过去30年房价的发展史，大崩盘在德州并没有发生。所以，2020年达拉斯房地产市场有很大概率会回归到理性的发展阶段，如果有刚需就可以考虑买自住房，如果有闲钱就可以考虑优化投资。