Sales agent, broker&Realtor, any difference?

房地产经纪人是Real Estate Broker,日常生活中Real Estate Sales Agent, SalesPerson, Realtor 或者Property Manager 等也都被称为房地产经纪人,经常互相替换,但它们到底有无区别呢?

首先,我们看看美国和德州地产经纪人协会(Realtor Association)的人员组成结构图:

对比两个图表我们看到几个共同点:

一,REALTOR是取得了从业许可证的人员(有license); 

二,按照不同的许可证,REALTOR主要由四类人组成, 这些不同类别的人都可以声称自己是REALTOR

 我们在此具体了解一下Realtor 的四种组成以及日常房地产经纪人的各种类:

 1. Sales Agent:也称为Salesperson ,这是最大的一个群体。资格申请人在满足一定的条件包括背景调查、地产课程的学习,并通过资格考试等之后,就可以取得资格证书。取得了资格证书,sales agent 并不能立即执业,必须要挂靠在一个broker名下,在broker的授权下代表broker同客户接触、帮助客户进行房屋买卖和租赁服务等。也就是说,sales agent在台前所做的工作,broker要承担责任,broker按照比例split commission给agent作为报酬。

2. Broker:这是Realtor中的第二大群体,所有的房地产经纪的经营活动都是由broker直接或者间接完成的。Broker可以直接从事房地产买卖和租赁,也可以通过自己聘请的sales agent完成。sales agent在工作一定年限之后,如果符合工作经验的要求和课程学习的要求,就可以申请broker资格考试 Sales agent只能是个人, Broker可以是个人也可以是公司。

3. Broker Associate:在个人取得broker的资格证书之后,仍然选择在其它broker的公司工作,接受其它broker的监督,也不对其它sales agent的工作负责。收入跟sales agent 一样由其它principle broker 支付。

4. Appraiser:取得这个资格证书之后,这类从业人员可以对住房或者其它不动产进行市场价评估。房屋的市场价估算,对于涉及贷款的房地产交易是必须的步骤,银行会委托Appraiser评估正准备交易的房屋价格,这个价格将会是银行提供贷款的上限。在此Appraiser 是 Realtor, 但是不能代理客户买卖房屋。

5. Realtor:上述四类资格证书获得者、以及少量其它人员,如果选择加入美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors),遵从协会制定的房地产经纪人的伦理道德标准和行为准则,就是一名Realtor了。美国房地产经纪人协会是一个自愿加入的组织,所以也有相当一部分资格证书获得者选择不加入该组织,虽然不是Realtor,但是也可能在合法的从事房地产交易,司职房地产经纪人。

6. Buyer’s Agent:名如其人,是买方代理。在买房过程中代表买方的利益,帮助买方寻找感兴趣的房屋、与卖房一方联系看房、撰写合同、协助讨价还价,直到房屋过户,买方拿到房屋钥匙。

7. Seller’s Agent:就是接受卖方的委托作为卖方代理把房子卖出去,在房地产交易过程中代表卖方的利益。可以协助和指导房屋上市前的准备、对房屋价格提出参考意见、策划将房屋推向市场的广告,接受offer直到房屋过户。

8. Dual Agent:在房地产交易中既要代表买方又要代表卖方,因为买方和卖方的利益是相对对立的,一个人同时代表交易的双方当事人,既要维护买方的利益又要维护卖方的利益,执行起来有一定难度,在德克萨斯州被明令禁止。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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